南青山で不動産の売買・買取・コンサルティング・賃貸・管理・リノベーションなら株式会社アストロワン

株式会社アストロワン

営業時間10:00~19:00

定休日水曜日

お問い合わせ

代表者のblog

中古マンションの在庫件数過去最高に

東日本不動産流通機構(レインズ)が集計した中古マンション市場動向によりますと、平成30年9月末時点の首都圏中古マンション在庫件数が「4万6,701件」となり過去最高を記録しました。前回のピークは平成22年2月の「4万5,930件」。この時はリーマンショックを経て、平成21年3月に発生した東日本大震災の影響で不動産市況が非常に悪い時期だったので在庫が積みあがりましたが、今回の原因は何なのでしょうか????

 

在庫件数が対前年同月比で上回ったのは「40ヶ月連続」、特に平成30年に入ってから平均+6.7%という高い伸び率を示しています。新規登録件数は平均+7.4%「14ヶ月連続」、成約件数・成約価格は、ほぼ横ばいという状況です。当然ですが在庫件数は増加してしまいます。

 

以上の数字と体感値で分析しますと、中古マンション価格が上昇を始めた時期から一昨年秋頃ピークアウトした時期を経て現時点まで、一貫して「投資目的」「売却益目的」の売却物件が増加してきましたが、その多くを占めるのが「宅建業者売主物件」です。しかし、もはや価格が上がり過ぎてしまい消費者が納得して購入できる価格では無くなってきている為、成約にはなかなか繋がらない状況となっています。

それでも「一部価格調整を行った物件」や「エリア・物件特性が強い物件」が売れている状況ですが、成約に至るまでの期間は長期化する一方です。

個人の方ですと「希望の価格で売れなければ売却を止めてそのまま居住する」という選択肢もありますが、「宅建業者売主物件」「投資目的物件」は必ず売り切らなければなりません。但し価格を10%も下げると赤字となる為、価格を下げることもままならず、今は所有する体力もあるので在庫件数は増えていくばかりです。又、宅建業者は毎月レインズの売り物件新規登録を行いますので比例して「新規登録件数も増加」します。

 

今後の価格動向を予測しますと、収益物件(投資用ワンルーム等)では、今までの成約利回りが6%→7%になれば成約価格が約15%下落することになります。収益不動産については金融機関の融資姿勢が消極的になっている事もあり、15%位の価格調整は現実的な数字だと思われます。

居住用物件については、金融機関の個人向け住宅ローンの融資姿勢は今でも積極的で低金利な為、価格が一律に下落する事は考えにくいですが、「エリア・物件特性の弱い中古マンション」については調整が進んでくると思われます。

 

最後に、中古マンションの購入を検討されている方の中には「3年後に買った方が安く買えるから待った方が良いのではないか?」とお考えの方にアドバイスをさせて頂きます。

「本来、住宅とは値上がり目的で購入するものでは無く、御自身のライフスタイルや住環境を重視して購入するものだと思います。」

「安くなる不動産には必ず理由があります。」「多少高いかなと思う位の物件の方が良い物件という事が多く、後から後悔することもありません。」

「10~30年住んでいる間には必ず「好・不況の波」があり不動産価格も上下します。遠い将来の売却時の相場は誰も分かりません。」

「今、気に入った物件に巡り合え購入出来たら、一番の成功だと思います。」

 

ページ先頭へ